經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)疫｜以結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)政策應(yīng)對疫情沖擊

當(dāng)前，新冠疫情在我國已得到初步控制，但在全球持續(xù)蔓延，正對全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大沖擊，且將持續(xù)影響我國經(jīng)濟(jì)。

有鑒于此，澎湃新聞澎湃研究所欄目與中國青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家聯(lián)誼會（YES）和上海交通大學(xué)中國發(fā)展研究院合作，特設(shè)專欄“經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)疫”，約請相關(guān)研究者，為我國當(dāng)下的疫情應(yīng)對出謀劃策。
中國青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家聯(lián)誼會，由有志于經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家自發(fā)組成，目標(biāo)是通過高質(zhì)量的學(xué)術(shù)論文研討，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究、交流與合作。

結(jié)構(gòu)性的房地產(chǎn)政策不是簡單刺激房地產(chǎn)。圖為2月21日，廣西南寧市，一處建筑工地上的工人在施工。
當(dāng)前，新冠病毒疫情對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重沖擊，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力變大。與此同時，雖然國內(nèi)疫情到目前基本得到控制，國外疫情緩解卻尚需時日?？偟膩碚f，2020年我國經(jīng)濟(jì)面臨國內(nèi)和國外的雙重沖擊，經(jīng)濟(jì)下滑的趨勢非常明顯，需要刺激內(nèi)需來做出應(yīng)對。那么在可能的政策選項(xiàng)里面，刺激房地產(chǎn)市場是不是一個好的選擇？
厘清四個前提性問題
要給出這個問題的答案，需要先回答四個方面的問題。
首先，刺激房地產(chǎn)市場是不是必要的？從房地產(chǎn)行業(yè)自身特征來看，房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率較高，行業(yè)平均負(fù)債率在79%左右，加上過去幾年的房地產(chǎn)市場調(diào)控，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險較高。因此，為避免突然的沖擊導(dǎo)致連帶的金融風(fēng)險，短期內(nèi)有必要適度放寬對房地產(chǎn)市場的制約。
其次，刺激房地產(chǎn)市場對總體經(jīng)濟(jì)的效果如何？房地產(chǎn)行業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的帶動性較強(qiáng)，從行業(yè)相關(guān)性看，房地產(chǎn)和金融業(yè)、建筑業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)聯(lián)系緊密。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定既能帶動房地產(chǎn)投資，穩(wěn)定土地市場，又有助于帶動相關(guān)行業(yè)投資，并拉動居民對家電、裝修的消費(fèi)，從而降低總體經(jīng)濟(jì)下滑的程度，并在一定程度上穩(wěn)定就業(yè)。
第三，當(dāng)前住房總量供給并不短缺的情況下，扶持房地產(chǎn)市場的政策能否轉(zhuǎn)化為真實(shí)的購房需求？對這一問題的回答是，雖然在總體上我國的住房供給并不短缺，但存在空間上的供需錯配：人口流入地住房供給相對不足，導(dǎo)致房價居高不下；人口流出地住房供給相對過剩，房價面臨下跌。根據(jù)我們之前的一項(xiàng)研究，2003年后，一些沿海城市和大城市土地供應(yīng)收緊，導(dǎo)致這些地區(qū)的房價比土地供應(yīng)放松地區(qū)年均高10%左右。近幾年，一二線城市和三四線城市房價的持續(xù)分化，以及一線城市房租的快速上漲也說明供需的空間錯配并沒有得到改善。
第四，刺激房地產(chǎn)投資會不會擠出其他部門的投資和消費(fèi)？我們之前一項(xiàng)關(guān)于房價和投資的研究表明，房價過快上漲會擠出實(shí)業(yè)投資。對居民而言，房價過快上漲也可能抑制消費(fèi)。如果刺激房地產(chǎn)導(dǎo)致房價快速上漲，那么可能以犧牲其他部門的投資和居民的消費(fèi)為代價，最終對整體經(jīng)濟(jì)的提振作用不大。因此，刺激房地產(chǎn)的政策必須能夠保證房價的平穩(wěn)，同時降低對其他實(shí)體投資的擠出和對居民消費(fèi)的抑制。
通過土地供需的空間匹配，可以在提振住房需求的同時，通過住房供給的空間調(diào)整抑制房價的過快上漲，降低刺激房地產(chǎn)帶來的負(fù)面影響。因此，總體而言，住房需求仍有增長潛力，尤其是對于住房相對短缺的人口流入地（主要是東部發(fā)達(dá)地區(qū)和內(nèi)陸地區(qū)的中心城市），但需要配合結(jié)構(gòu)性的住房市場調(diào)控政策。
現(xiàn)階段干預(yù)房地產(chǎn)市場是必要且可行的
在堅(jiān)持“房住不炒”原則的基調(diào)下，如何穩(wěn)定房地產(chǎn)，發(fā)揮房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)的帶動作用，需要謹(jǐn)慎評估當(dāng)前房地產(chǎn)市場的風(fēng)險和局勢。
房地產(chǎn)事關(guān)民生，歷來面對的爭議大，社會關(guān)注度高，決策層比較謹(jǐn)慎。但是必須認(rèn)識到，房地產(chǎn)市場下滑帶來的負(fù)面影響更大，波及范圍更廣。因此，我們認(rèn)為，當(dāng)前階段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)是必要的和可行的。但也特別需要強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前階段要實(shí)施的房地產(chǎn)扶持政策必須不同于以往，要采取差別化的結(jié)構(gòu)性扶持政策。結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)扶持政策的核心是，不同區(qū)域的城市施以不同的扶持政策，有保有壓，以求在短期內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，帶動就業(yè)，穩(wěn)定增長；但在中長期內(nèi)，仍必須堅(jiān)持“房住不炒”原則，滿足最廣大民眾的住房需求。
我們認(rèn)為，這些政策應(yīng)該包括：
第一，適度放松抑制需求的住房政策，滿足剛需購房需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場?？赏ㄟ^提高公積金貸款額度等政策，降低家庭購置首套住房的資金成本。大城市可以放寬外來人口的購房資格，降低外地人購房的社保繳納期限限制，滿足城市常住非戶籍人口的住房需求。這些政策的實(shí)施應(yīng)該主要以人口流入地、大城市、核心都市圈為主。
第二，在適度放松需求的同時，政府要加強(qiáng)住房土地供應(yīng)的空間調(diào)整。這里涉及兩個空間調(diào)整。人口流出地要減少住宅用地供給，人口流入地要增加住宅用地供給。對缺乏都市圈支撐的城市而言，要減少新城新區(qū)的住房供給，加大舊城改造和城市更新；對大城市和核心都市圈，要增加土地供應(yīng)，避免短期需求刺激疊加供給不足，推動房價過快上漲。
第三，要加大保障性住房建設(shè)，強(qiáng)化城市低收入群體的住房保障，防止財富差距擴(kuò)大化。同時要促進(jìn)租售同權(quán)，逐步取消公共服務(wù)和住房的捆綁，恢復(fù)住房的居住屬性。
第四，加大對房地產(chǎn)企業(yè)的扶持力度，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本、用地成本。要激勵房企拿地的積極性，確保市場土地供應(yīng)的持續(xù)性，同時避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)短期流動性風(fēng)險，防范系統(tǒng)性金融危機(jī)。
第五，要防止當(dāng)前的一城一策、因城施策演變成各自為戰(zhàn)。結(jié)構(gòu)性政策的核心是抑制需求不足地區(qū)的土地供給，增加需求旺盛地區(qū)的土地供給。但是各地政府都有刺激房地產(chǎn)的沖動。因此要加大中央對地方的指導(dǎo)，對一些住宅供給嚴(yán)重過剩地區(qū)，要抑制地方政府進(jìn)一步增加供給的沖動。
如何確保結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)政策取得成功
我們認(rèn)為，結(jié)構(gòu)性的房地產(chǎn)政策有別于一般性的房地產(chǎn)政策，不是簡單刺激房地產(chǎn)。它并不以刺激炒房、增加地方財政收入為目標(biāo)，也不以刺激投資和投機(jī)性住房需求為手段，而是通過空間上的供需匹配，釋放被抑制的剛需，從而釋放房地產(chǎn)市場被壓抑的潛力。
相對而言，通過住房供需的空間匹配來實(shí)現(xiàn)有效供給和需求的同步上升，并不會導(dǎo)致住房價格快速上漲，從而可以相對較少地扭曲市場信號，減少相關(guān)政策對消費(fèi)和投資的擠出效應(yīng)。另外，滿足剛需的購房需求，一定程度上有利于緩解近些年個別大城市的高房價對人才的擠出效應(yīng)。
當(dāng)然，我們必須指出，地方競爭可能導(dǎo)致整個結(jié)構(gòu)性政策失敗。結(jié)構(gòu)性政策要想取得成功，需要中央和地方各自實(shí)現(xiàn)一些轉(zhuǎn)變。
首先，重中之重是中央要更好地發(fā)揮協(xié)調(diào)功能。一方面，建設(shè)用地指標(biāo)在地區(qū)間的分配要更多考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，在建設(shè)用地更加短缺的地方增加供給，同時在建設(shè)用地相對過剩的地區(qū)要減少供給。另一方面，在房地產(chǎn)政策的實(shí)施上，既要分類部署，因城施策；又要統(tǒng)一指揮，防止地方各自為戰(zhàn)，出現(xiàn)競相推升房價的局面。
其次，地方政府要轉(zhuǎn)變財政收支結(jié)構(gòu)。在收入方面，要更少地依賴土地收入，通過短期加大政府借債緩解財政收支壓力。在支出方面，要相對增加保障房的供給，以彌補(bǔ)低收入群體的損失。這些轉(zhuǎn)變是保障結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)政策同時實(shí)現(xiàn)效率與公平的前提。
回到政策實(shí)施的本源，扶持房地產(chǎn)市場的本意是穩(wěn)定增長，對沖疫情帶來的短期沖擊。當(dāng)前的結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)政策與其說是扶持，不如說是補(bǔ)課，通過短期內(nèi)快速糾正之前的空間錯配，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和效率的提升。我們認(rèn)為，結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)政策可能會在短期內(nèi)造成房價的溫和上漲，但是輔以長期的土地空間配置效率的提升和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長帶來的收入增加，房價上漲帶來的負(fù)面影響是能夠加以緩和的。整體上房地產(chǎn)市場將會保持穩(wěn)定，但要繼續(xù)抑制投機(jī)性炒房行為，保障剛需群體。疫情不會馬上結(jié)束，經(jīng)濟(jì)需要提振。
總而言之，同時以效率和公平為目標(biāo)、以減少土地空間錯配為手段的結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)政策，是應(yīng)對疫情沖擊的一個值得考慮的政策選項(xiàng)。